8月28日，招商蛇口（001979.SZ）发布2023年上半年业绩报告。

报告显示，2023年上半年，公司实现营业收入514.42亿元；实现归属于上市公司股东的净利润21.53亿元，同比增长14.09%；基本每股收益0.22元/股，同比上升37.5%。

【资料图】

值得一提的是，在房地产市场低迷、房企资金链普遍承压的背景下，招商蛇口逆势突围，在上半年销售面积和销售金额双增长40%的同时，在聚焦策略下保持士地投资强度，为公司未来业绩的持续增长做足了准备。

在2022年年度业绩会上，招商蛇口为2023年定下了“跻身行业五强”的新目标。如果从销量、土储、经营业绩等维度来看，招商蛇口的目标已提前达成。

销售拿地两不误，优质房企价值凸显

“分化”无疑是今年房地产市场的一大关键词。随着行业不断分化，地产股上半年业绩也呈现出冰火两重天的态势。同花顺iFinD数据显示，截至8月29日，在已经披露了半年度业绩报告或业绩预告的A股上市房企中，有39家的归母净利润出现亏损或预亏，累计总亏损额超千亿元。有部分房企将亏损原因指向了房地产市场低迷导致的营业额及毛利率下降，以及为应对市场变化所采取的销售策略带来部分价值折损等。

在严峻的市场环境下，招商蛇口凭借稳健的财务能力和出色的经营能力逆势突围。半年报显示，招商蛇口2023年上半年累计实现签约销售面积683.96万平方米，同比增加40.30%；累计实现签约销售金额1664.36亿元，同比增加40.07%；全口径签约销售金额排名行业第五，较2022年同期提升一位。

而中指研究院数据显示，2023年上半年，TOP100房企销售总额为35682.3亿元，同比仅微增0.1%。招商蛇口的销售增速远超行业平均水平。

招商蛇口上半年销售业绩和经营指标的实现离不开充沛的土地储备做支撑，同时也得益于招商蛇口坚持“区域聚焦、城市深耕”的发展策略，持续深耕高能级区域与一二线核心城市。半年报显示，招商蛇口在上海、深圳、苏州等全国12个城市进入到当地销售金额前五位。

为了实现业绩的持续高增，招商蛇口提前布局，2023年以来保持较高的投资强度，深耕一二线城市，资源聚焦核心16城，逆势补充优质土储。2023年上半年，招商蛇口累计获取25宗地块，总计容建面约238万平方米，权益地价345亿元。“强心30城”的投资金额占比100%，其中“核心6+10城”的投资金额占比高达98%。在中指研究院发布的2023年上半年拿地TOP100排行榜上，招商蛇口也处于领先位置，位列第4。

财务稳健，融资优势明显

尽管拿地规模处于行业领先，但招商蛇口并非为了追求规模和市场份额的盲目扩张。事实上，自“三道红线”政策实施以来，招商蛇口始终保持绿档。报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率为62.86%，净负债率为47.01%，现金短债比为1.09。

安永在7月发布的《中国房地产行业2022年业绩概览及存量时代房企展望》报告中写道，财务稳健的优质房企具备更为畅通的融资渠道、更低的融资成本、更优化的债务结构。而从招商蛇口的融资数据来看，公司显然已经符合了财务稳健优质房企的全部特征。

在融资渠道和融资成本方面，半年报数据显示，2023年上半年，招商蛇口新增138亿元公司债注册，新增公开市场融资74.9亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平；上半年综合资金成本3.65%，较年初降低24BP。

进入下半年，招商蛇口在融资方面的优势进一步凸显。克而瑞数据显示，在7月成功进行债券融资的16家房企中，招商蛇口以50亿元的债券融资规模位列第二，平均票面利率为2.97%，低于融资规模位于前列的金融街、万科和华润置地，这三家房企7月的债券融资成本分别为3.38%、3.09%和3.2%。

在负债结构方面，成本较低的银行贷款和债券分别占到招商蛇口有息债务的62.8%和24.5%，结构较为健康；从期限结构来看，一年内到期的有息占比为25.9%，短期内偿债压力较小。从现金流量看，公司经营性现金流自2018年转正后便保持了可观的规模，2023年6月末为265.19亿元，为公司提供稳定的现金流支持。

2023年以来，债务违约甚至退市的上市房企不断增加，招商蛇口则凭借着稳健的财务，展现出优秀的偿付实力。招商蛇口2023年的债券到期规模共计205.2亿元，截至8月29日，已经到期的182.2亿元已全部如期兑付，为后续的经营和融资创造了有利前提。

加码前海资产，发展前景可期

报告期内，招商蛇口还抓住了股权融资政策窗口，积极推动发行股份购买前海土地权益，成为A股市场首单成功取得注册批文的房地产重组项目。

7月14日，招商蛇口发布了新增股份上市公告书，表示本次交易之标的资产的过户手续及相关工商变更登记、备案事宜已完成，因购买资产而新增的股份于7月20日在深交所上市。

公告显示，本次交易之标的资产为深圳市投资控股有限公司持有的南油集团24%股权、招商局投资发展有限公司持有的招商前海实业2.8866%股权。

据悉，交易标的持有的核心土地均位于深圳前海深港现代服务业合作区妈湾片区，是深港联动发展、粤港澳大湾区协同发展的重要联结与轴心。因此这宗交易也被视为招商蛇口自2018年12月完成前海土地整备工作后，对前海区域土地的又一次大力度加注。

分析人士分析，通过此次重组交易，招商蛇口进一步增强对前海自贸投资的控制权，加码前海优势资源，抢抓前海政策机遇，提升其在粤港澳大湾区重要区域享有的资源价值。

此外，招商蛇口通过本次重组募集的配套资金85亿元，将主要用于10个存量住宅项目后续建设及补充发展所需流动资金，这也是资本市场服务实体经济的一次有力实践，将有力促进金融与房地产行业的资本循环。

值得一提的是，招商蛇口重组项目从受理到注册生效仅用时95天，从注册生效到重组标的资产过户也仅用时10天。分析人士认为，招商蛇口项目的快速落地为上市房企并购重组和股权融资注入了强心剂，提振了市场信心。

REITs扩募上市，“首发+扩募”双轮驱动

随着近年来房地产行业的格局重塑，高杠杆、高负债、高周转的道路已走不通，高质量、可持续才是企业的生存发展之道。

自2022年沪深交易所发布扩募指引后，招商蛇口积极响应国家号召，再次秉承先行先试的改革精神、勇当产融创新的排头兵，以招商局光明科技园加速器二期项目为底层资产，实施蛇口产园REIT扩募及购入基础设施资产工作，扩募份额于2023年6月16日于深交所上市，是首批基础设施REITs扩募项目之一。本次扩募后招商蛇口实现投资收益约8.06亿元。蛇口产园REIT扩募进一步确立了招商蛇口产业园“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为新兴、创新产业的发展提供有力支撑。

有业内人士分析，对于地产公司，资产运营业务是一个重要的业绩增长点与支撑点，公募REIT不仅为企业实现运营收益与资产增值综合收益提供了更加便利的渠道，而且对于打通募投管退通道，降低财务风险，都有着非常关键的作用。

招商蛇口借助已有REITs平台及REITs试点政策扩容机遇，重点发展商业、写字楼、产业园区等资产运营业务，实现可持续的资产运营收益。在证监会、深交所对优质房企利用资本市场推进行业发展与市场复苏的大力支持下，招商蛇口充分发挥先行优势与示范效应，盘活存量资产，做强公司主营业务，增强持续盈利能力，改善公司资产负债表、增强抗风险能力，促进公司高质量可持续发展，并作为行业龙头企业，以自身转型发展，为行业向长期健康发展发挥示范效应。

以责任为核，驱动实施可持续经营

传承招商局“与祖国共命运 同时代共发展”的央企使命与家国情怀，招商蛇口始终将社会责任作为经营理念的内核，从战略高度驱动公司实施可持续经营，积极参与到全球可持续发展的蓝图和框架之中。融入治理，建立ESG长效工作体系，扩展到包括绿色建筑、绿色质量、绿色供应链、绿色金融、绿色科技、绿色人文等方面，可持续管理实践遍布公司所有的业务链条。

作为绿色人居的探路者和实践者，招商蛇口在行业内发挥着示范引领作用，因出色的可持续发展管理能力，获评“A股2023房企ESG第一名”。在双碳行动纲领的指引下，招商蛇口加快低碳建筑重大科技攻关，2023年上半年，公司超低能耗建筑面积累计159.8万平米，近零能耗及零能耗项目达到16.1万平方米。上半年公司装配式建筑面积新增298.5万平方米，占新开工项目面积比例为93.5%。上半年公司新增绿色建筑项目36个，新增建筑面积442.24万平方米。截至2023年6月末，公司累计建设绿色建筑项目467个，建筑面积达5703.61万平方米。据透露，招商蛇口计划对商业、办公、园区等项目安装屋顶太阳能光伏板，2025年将绿色清洁能源应用项目比例提升至50%。这意味着将减少超30万吨碳排放，占总减碳量的50.2%。

近日，国际权威指数机构摩根士丹利资本国际公司（“MSCI”）公布了最新ESG评级结果。凭借在ESG三个维度的优异表现，招商蛇口MSCI ESG评级达到A级，位列A股房地产上市公司MSCI最高评级，表明招商蛇口可持续发展的多年深耕再次赢得了资本市场的高度认可。

据悉，招商蛇口积极践行国家“双碳”战略，以2020年为基准年，根据国际通用的IPAT模型，结合时间序列法对公司的碳排放趋势进行了预测，对多情景低碳规划进行综合分析研究，将于8月30日晚间发布中国TOP10地产公司首个碳达峰碳中和白皮书。

关键词：